房屋租赁有讲究 注意租赁合同期限

2017-09-29 09:30:42

上一篇我们谈到过旅游电子合同的纠纷问题,今天咱们就来谈一下房屋租赁中需要注意的地方,避免大家在以后房屋租赁过程中出现纠纷。


近日,与友人谈及某县某企业用地问题。A公司老总与农户姚某私下签订了土地租赁合同(据说是“长期租赁”),前期一直相安无事。三年后,A公司老总在未取得农户姚某的同意下,将土地转租给L公司用作厂房建设。之后,农户姚某在知道转租行为发生后便找到A公司老总理论。从他们理论的过程,友人了解到,A公司老总在签订完该份长期租赁合同后便将该地权属视为己有,并将转租行为视为转让行为,而农户姚某认为租赁合同期限还剩10余年,他始终是该地权属所有人,协商调解无果后,农民姚某起诉至县人民法院,目前,该案正在审理中。




虽然我没有见过这份租赁合同,但是从协商调解的过程和法院审理进程来看,我猜测,姚某签订的合同可能和他本人理解的不一致(可能是属于非真实意思表示),也有可能是由于无知或者被忽悠而签订了合同,并且将土地使用权的相关证件一并交给了A公司老总,因此,才会发生如此合同纠纷。


这个案例也说明了在农村地区,农民群众的法律意识还比较淡薄、接受法律知识教育的渠道少、寻求法律解决问题的途径少。尤其是在当前,经济发展力量向农村地区转移,越来越多的企业家(不管是外来的,还是本地的)在农村开公司,进一步丰富农业业态。因此,农民将不可避免地加入到这场农业经济发展改革盛宴中来,或者投工投劳,或者以土地入股。此时,农民群众的合法权益可能被有意或无意地损害,这时候,如果没有合适的法律援助,他们将处于劣势地位。




对于本案例中的租赁合同期限,《合同法》有明确规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。


“超过二十年的,超过部分无效”的意思是:如果当事人双方在租赁合同中约定的租赁期限是30年,当满20年后,出租人要求收回出租物,承租人以租赁期限未满30年为由向人民法院提起诉讼的,人民法院不予支持。




另外,《合同法》第二百二十四条规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。所以,本例中,如果不考虑其他因素,姚某可以解除与A公司老总的租赁合同。